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就業機會帶動剛性需求 竹北市所得、房市交易量皆奪冠

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(陳昱均/綜合報導)財政部於今年6月公布了108年綜合所得稅申報初步核定統計,內容包括了全台各鄉鎮市區的平均收入,其中在新竹科學園區的加持下,新竹都會區及台灣政經中心台北市就包辦了前十名的席次,永慶房產集團也依據實價登錄資料統計前十名行政區的房市交易數據,當中平均所得高居榜首的竹北市交易也最為熱絡;第二名的大安區則是全台房價最高的行政區。對此,永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,近年的住宅市場交易多受到剛性需求的帶動,而一個地區就業機會的多寡、收入水準的高低可以說是其中最關鍵的因素,「例如去年南科效應帶動台南房市發展就是一個很好例證,因此可以透過平均收入來判斷一個地區的房市是否具有足夠的剛性需求支撐」。

圖/竹北市吸引了大量的科學園區工作人口,不僅為竹北市帶來人口成長、提高了住民的所得水準,也帶動房市交易的熱度。永慶房屋提供

觀察平均收入前三名的行政區,新竹縣竹北市及新竹市東區有不少新竹科學園區的工作人口,其中不乏高收入的工程師及高階主管,因此平均收入名列前茅;排行第二名的大安區則是受惠於台北市蛋黃區的優勢,吸納了不少金字塔頂端的購屋者。陳金萍說明,竹北市除了轄區內的台元科技園區外,距離新竹科學園區也僅10分鐘的車程,擁有強勁的就業動能,隨著縣治重劃區及高鐵特區的生活機能發展成熟,吸引了大量的科學園區工作人口,不僅為竹北市帶來人口成長、提高了住民的所得水準,也帶動房市交易的熱度,是榜單上交易量最高的行政區。觀察近一年的成交資訊,包括勝利八街一段、光明六路東二段、興隆路一段及勝利路十路等都是熱門成交路段,物件大多為屋齡十年內的新古電梯大樓,平均單價落在每坪25-27萬元。

排名第二名的台北市大安區,是全台住宅單價最高的行政區,陳金萍說明,大安區位處台北市中心,燙金門牌吸引了許多金融、法、商等金字塔頂端的高收入族群,再加上蛋黃區的物件供給較少,推升了區域的住宅單價。受到市中心開發較早的影響,缺發可開發的大面積素地,導致新屋供給稀缺,有多達6成以上的成交案例屬於屋齡30年以上的中古屋。

圖/大安區受惠於台北市蛋黃區的優勢,吸納了不少金字塔頂端的購屋者。永慶房屋提供

平均收入排行第三名的是新竹市東區,陳金萍表示,新竹市東區是新竹都會區發展較早的區域,同時也是全台最知名的科技產業聚落,除了新竹科學園區外,還有清華大學及交通大學兩所知名學府,匯聚眾多的優秀理工人才,因此有不少科學園區的工作者選擇就近置產,使的新竹東區成為不動產交易熱區。觀察近一年的交易熱區,多落在園區旁的龍山里、頂埔里、新莊里、關新里及關東里一帶,顯示當地房市主要受到竹科人口的剛性需求支撐。

從十個上榜行政區來看,儘管新竹都會區在科學園區的加持下有三個行政區入榜,但台北市做為全台行政首都以及金融中心,仍占據了榜單中的多數席次,收入水準居全國之冠;其中,文山區與內湖區是價格較為親民的兩個區域,分別為每坪48.8萬元、每坪58.3萬元。陳金萍解釋,文山區位於台北市的蛋白地區,環境較為清幽、生活步調也沒那麼快,居住人口中有不少任職於公教單位,是傳統的文教區。值得注意的是,雖然位於台北市的蛋白區,但是透過捷運文湖線、松山新店線以及信義快速道路往返市中心相當方便,再加上房價負擔相對其他地區小,成為不少通勤族心中高CP值得選擇,從近一年的成交資料來看,捷運萬芳醫院、辛亥站以及捷運景美站周遭都是交易量較高的熱區。

內湖區不僅房價負擔較低,住宅交易也相當熱絡,陳金萍表示,內湖區的房市主要受到內湖科技園區的支撐,園區內涵蓋資通訊產業、金融業、媒體業以及物流業等,從業人口多達16萬人,不少消費者在考量房價負擔以及通勤成本後也選擇就近買房,帶來大量的住宅需求。而從近一年的實價登錄資料來看,購屋者逐捷運而居的現象相當明顯,其中以捷運內湖站、葫洲站以及東湖站最受歡迎。

表/全台平均所得前十名行政區近一年房市價量。永慶房產集團彙整提供

最後,陳金萍補充,不論是以自住或長期置產為目的,一般購屋者都希望可以買到保值性佳的物件,從居民的平均所得觀察當地房市的剛性需求是很好的指標,「不過房地產的異質性較大,每個區域的發展潛力也不同,建議民眾購屋時不妨多多參考各方資訊或是尋問熟悉當地資訊的仲介業者,會更有機會買到滿意且適合自身需求的物件」。

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